资料资料来源：国家税务总局

发布时间：2025-12-17 03:23:01 丨 文章作者：小编 丨 浏览次数：162

对于房地产开发商来讲，什么时候确认收入，怎样扣除成本，直接决定了企业的税负以及利润，要是处理得不合适，就可能引发税务风险，甚至导致法律纠纷。

支付手续费代销模式

在这般模式之下，开发商托付销售机构去做销售操作，且按照实际达成的销售额给付对方手续费。收入的确认时间点是至关重要的，企业一定要在收到代销方所开具的详尽销售清单之际，才能够把清单上所罗列的实际销售额认定作收入。在实际开展操作的过程当中，企业需要认真细致地核查代销清单的真实性以及完整性，保障清单数据同最终销售回款保持一致，防止因提前或者延后确认收入从而产生税务方面的问题。

视同买断与包销模式

视同买断方式当中，有双方于合同里事先进行约定的情况，进而将一个处于固定态势的价格当作结算参照依据。不管市场的实际售价究竟是高亦或是低，开发商只要是在收到代销清单之际，就要依据原本约定好的此价格来确认收入。这实在是需要合同定价务必清晰明了。而包销模式可不是这样哦，它乃是把包销方最终有了付款行为的日期当作收入确认的具体时间点，并且按照包销合同所约定下来的价格进行入账处理。这个呀，是这两种模式于确认时点方面所依据的情况全都不一样，企业必须要异常严格地去区分合同的性质呢。

基价分成代销模式

这是一种委托销售方式，它是较为复杂的。合同里会设定一个保底价格，并且会约定倘若实际销售价格超过了该基价，那么超出的那部分，将由委托方和代销方按照比例来分成。在确认收入的时候，企业不能够只按照基价去计算。正确的做法是，在收到代销清单时，要把基价加上按照分成比例计算出来的超基价部分，一起确认为收入总额。

先出租后出售的处理

开发商有时会把待售产品先行出租，要是房产已正式转变为经营性资产，且是以经营租赁或者融资租赁的方式出租，那么租赁期间所收取的款项应当被确认为租金收入，等到未来出售该资产的时候，再按照销售资产来确认收入，倘若只是临时性短期出租，收取的款项同样被算作租金收入，不过未来出售时，却是按照销售开发产品来确认收入，这两者在税务处理方面存在着差异。

成本费用的归集与扣除

各类成本的准确区分，乃是税务处理的基础所在。期间费用以及已售产品的销售成本，能够于发生的当期径直实施税务扣除。然而为建造开发产品所发生的借款费用，要是在项目完工之前发生，那就必定要计入开发产品的成本对象之中。新办房地产企业于获取第一笔销售收入之前所发生的广告宣传费，是能够无限期地向以后年度结转的，这对企业初期运营而言提供了缓冲 。

折旧的计提条件

待售开发产品转为企业经营性资产后，按规定程序其计提的折旧才得以在税前扣除。房产若只是临时出租，未完成转经营性资产的会计及税务处理，那么此期间计提的折旧费用不许在税前扣除。这一规定迫使企业规范资产用途的转换操作。

上述的每一条税务处理规则哦，究竟是哪一条呢，在实际展开操作的过程当中呀，会使得您产生觉得最为容易出现混淆的情况呢，又或者是哪一段操作会致使执行出现偏差呢？欢迎您于评论专区去分享您个人的看法哟，如果您觉得这篇文章是具备有帮助作用的呀，那么麻烦也求请您点赞予以支持哈。